Under følger betraktninger om Sentrumsplanen og detaljplanreguleringsplanen for Havnegata 23 B (Gammelbrygga), prosessen med kommunale vedtak og konsekvensene av disse.

Vi ønsker å vise hva Sentrumsplanen (vedtatt 08.12.2016) står for og de endringer som skjer underveis i prosessen med begrunnelse at det er "i tråd med Sentrumsplanen". Følgende punkter er behandlet i prosessen:

1. Sentrumsplanen

I 2015 ble det lagt fram et forslag til sentrumsplan. I henhold til dette forslaget var det mulig å rive Gammelbrygga og føre opp et leilighetsbygg på eiendommen. Høsten 2015 vedtok kommunestyret at man ønsket å ta vare på og restaurere Gammelbrygga. Dette ble lagt til grunn for det videre arbeidet med Sentrumsplanen.

Den ble vedtatt den 8. desember 2016. Samtidig som planen ble behandlet tok kommunestyret stilling til et reguleringsplanforslag som åpnet opp for å rive brygga og bygge nytt leilighetsbygg. Kommunestyret vedtok ikke planforslaget, men vedtok Sentrumsplanen med bestemmelser.

Der ble området omfattet av tre hensynssoner, Riksantikvarens oversikt av områder med nasjonale interesser - områder hvor eksisterende kulturmiljø skal ivaretas samt båndlagt område hvor brygga ikke kan rives. Båndleggingen varer i fire år eller når det foreligger en reguleringsplan med formelt vern. Båndleggingen kan forlenges av departementet med fire år.

I planen var det ikke fastsatt noen byggehøyder eller byggegrenser. Forutsetningen var at Gammelbrygga skulle vernes og eksisterende takhøyde og fasader var grunnlaget. Gammelbryggas takhøyde og tilbaketrukne fasade i forhold til formålsgrensen skulle således være utslagsgivende for nybygg.

Vi kan ikke se at dette grunnlaget er utredet/redegjort for eller en begrunnelse for å endre byggehøyden og byggegrensen i denne planprosessen, jf punkt 8 om estetikk.

2. Takoppbygg og avstand mellom bygg. Bestemmelser og teknisk forskrift

I bestemmelsene for Sentrumsplanen fremgår at maksimal tillat høyde på heis-og trapperom er 3m over ok tak som er kote 20.

I planforslaget tillates ytterliggere økning av heis-trappehus med inntil 1,5 m, dvs totalt inntil 4,5 m over maksimal byggehøyde. I tillegg kommer rekkverk, tak, pergola, huske mm som kan utgjøre inntil 2 - 2,85 over ok tak på 5. etasje

Kommunedirektøren argumenter for at Sentrumsplanen har ingen bestemmelser om at rekkverk og øvrige elementer på tak skal inngå i tillatt byggehøyde. Videre at det av tekniske hensyn ikke har vært mulig å finne løsninger for å etablere et heis-og trapperom i henhold til planens bestemmelser. Det er synliggjort i planen at økning utover sentrumsplanens bestemmelser, ikke vil gi noen vesentlige konsekvenser for naboer.

Av teknisk forskrift (TEK 17 og TEK 10 ) fremkommer i "Måleregler og takoppbygg."

Hvor taket er forsynt med et takoppbygg eller parapet som stikker mer enn 0,3 m opp over takflaten, regnes høyden til toppen takoppbygget eller parapetet. For bygning med flatt tak framgår det at gesimshøyden vil regnes som takets høyeste punkt. Og videre : Takoverbygg av mer teknisk karakter skal også legges til grunn ved beregning av gesimshøyde. Dette kan være:

  • Ventilasjonsoppbygg
  • Sammenbygg av ventilasjonskanaler
  • Heisbygg
  • Trappebygg

Departementet har utdypet dette nærmere: "Det kan ikke gis bestemmelser om forhold som vil stride mot byggeforskriftenes bestemmelser om måling av byggehøyde og om grad av utnytting. Reguleringsbestemmelser må innordne seg hva som ellers er fastsatt i plan-og bygningslovgivningen. Reguleringsbestemmelser må således brukes til å utdype eller presisere de øvrige lovbestemmelsene."

Vi mener at målereglene (beregningsmåten for høyde av byggverk) således er helt klar etter forskriften. Ved å legge dette til grunn, vil bestemmelsen i Sentrumsplanen være ugyldig. Videre vil hele prosjektet måtte omarbeides da lekeareal + MUA på taket samt at heis-trapperom skal inngå i byggehøyden. Dersom byggherren velger å forholde seg til dette, og beholde heisbygg og lekeplass, vil gesims øverste etasje være kote 15,5.

Måten man måler området mellom Havnepromenaden og Havnegata 23B er også i strid med TEK 17/TEK 10. Dette får konsekvenser for byggegrensen som må flyttes tilsvarende.

Bestemmelsen i Sentrumsplanen og planforslaget er i strid med forskriften og kommunedirektøren feilinformerer. Juridisk sett må dette rettes opp i.

3. Kommunale vedtak om byggehøyde

Utgangspunktet er Sentrumsplanen hvor ingen byggehøyde er satt. I kommunestyremøte 22.03.2018 ble saken Gammelbrygga - videre prosess behandlet. Saksfremlegget omhandler oppstart av prosessen med å endre Sentrumsplanen ved at hensynssonene fjernes og at planen gir mulighet for riving av Gammelbrygga og oppføring av nytt bygg. I tillegg div.andre forhold som må ivaretas. Ingen kommentarer eller forslag om byggehøyder. Flere benkeforslag som falt. Innstillingen ble vedtatt.

I endring av Sentrumsplanen - beskrivelse av 26.11.2018 - høringsutkastet fremkommer : "I plankartet angis maksimal tillatt byggehøyde til kote 16,5 som er tilsvarende høyde på øvrig bebyggelse innenfor kvartalet, dvs 4 etasjer. Det angis også i bestemmelsene at øverste etasje skal være inntrukket. I tidlige rereguleringsplan (95) for området var maksimal tillatt høyde satt til kote 20. I saksfremlegget fremkommer: "Dette vurderes til å være for høyt med tanke på omkringliggende byrom og bebyggelse. Det er spesielt de to parkområdene GP_1F (Ottar Håløygs Plass/OHP )og GP4 som vil bli påvirket av ny bebyggelse."

I saksfremlegg av 23.09.2019 etter offentlig ettersyn innstilles det på at byggehøyden settes til kote 20. Det er ikke redegjort for hvorfor byggehøyden er hevet til kote 20, konsekvensene av den, ei heller begrunnelsen for det.

Kommunestyret behandlet endringer av planen i møte 31.10.2019. Innstillingen ble vedtatt.

Vi mener at beslutningsgrunnlaget derfor ikke er godt nok faglig begrunnet og kommunen ikke etterlever utredningsplikten tilstrekkelig.

4. Parkering i 1. etasje

Sentrumsplanen(plankart og bestemmelser) tillater ikke parkering i 1. etasje.

Kommunedirektøren argumenterer for at planen legger til rette for parkering i bakkant av bygget og aktiv fasade er således mulig å ivareta. I tråd med Sentrumsplanen.

Dersom fasaden mot adkomstvegen skal ha aktiv fasade, vil vi se innkjørselveg og parkeringsplasser. Se punkt 6 om aktive fasader. Da tilfredsstilles ikke kravet om publikumsrettede funksjoner.

Retorikk og polemikk endrer ikke på at planforslaget er i strid med Sentrumsplanen.

5. Kontor i 1. etasje.

Sentrumsplanen sier at 1. etasje skal inneholde publikumsrettede funksjoner, dvs handels og servicefunksjoner. Kontor og administrative funksjoner bør legges i 2. etasje eller høyere.

Kommunedirektøren argumenterer med at i dette tilfellet er vurdert at tiltakshaver (Bonord) kan drive publikumsrettet virksomhet med kunder og salg, og at planforslaget derfor tilfredsstiller kravet til aktive fasader.

Dersom kontor var tiltenkt i denne etasjen, ville det ha stått at kontor kan tillates, men det gjør det ikke.

Retorikk og polemikk endrer ikke på at planforslaget er i strid medSentrumsplanen.

6. Aktive fasader

I Sentrumsplanen fremkommer: Første etasjenivå/gatenivå skal inneholde publikumsrettede funksjoner, dvs handels-og servicefunksjoner. Aktive fasader mot aktive ferdselveger i sentrum.

På tegningene vedlagt saken er ca 1/3 av fasaden mot adkomstvegen aktiv. 2/3 av fasaden er lukket.

Kommunedirektøren argumenterer med at det ikke er angitt at alle fasader i 1.etasje skal være aktiv, eller hvor stor del av fasaden som skal være aktiv. Det er i samsvar med Sentrumsplanen intensjon om å ha aktive fasader mot aktive ferdselsveger i sentrum.

Det er forsåvidt riktig. Fasader inn mot bakgården trenger ikke aktive fasader, men fasaden mot adkomstvegen( ferdselsvegen) skal være aktiv. Dersom det var tiltenkt at deler av denne etasjen kunne være aktiv, ville det ha stått, men det gjør det ikke.

Retorikk og polemikk endrer ikke på at planforslaget er i strid med SP.

7. Hensynssoner H570. Særlig hensyn til bevaring av kulturmiljø

I bestemmelsen/retningslinjer 7.3 i Sentrumsplanen fremkommer: "Angir områder hvor kulturmiljøet skal ivaretas. Ved utforming av nybygg eller av tiltak som endrer utseendet på bygninger innenfor hensynssonen, gjelder generelt at det skal tas hensyn til: områdekarakter og vernede bygninger i samme strøk slik at en oppnår samspill med de bygde omgivelser. Eldre verneverdige i områder, eller enkeltbygninger, bør hensyntas gjennom tilpasninger i den nye bebyggelsens form, høyde eller materialbruk/fargevalg. Gjerne i et moderne formspråk fra vår egen tid. Dette gjelder også uthus og garasjer."

I planforslagets bestemmelse 7.3 fremkommer: "I hensynssonen inngår Riksantikvarens oversikt over område med nasjonale interesser. Ved utforming av nybygg og tiltak skal det fokuseres på prosjektets betydning for områdekarakter og vernede bygninger. ( Se forøvrig pkt 3.2 o)."

Vi mener at planforslaget er i strid med Sentrumsplanens bestemmelser ved at nybygget ikke har tatt hensyn til de bebygde omgivelsene og tilpasninger til eksisterende bebyggelse. Et 5 etasjers bygg, ca 4-5 meter fra lekeplassen og parkområdet på OHP, samt nabobebyggelsen kan ikke sies å være ivaretatt/hensyntatt dette. Byrommet og kvartalsstrukturen ved OHP vil bli så vesentlig endret at planforslaget må avvises.

8. Estetikk

I Sentrumsplanens pkt 1.2 i bestemmelsene fremkommer at: "Kommunen skal ved sin behandling av byggetillatelser og eller reguleringsplaner påse at områder og bebyggelse får en god estetisk utforming og tar hensyn til eksisterende tomte-og bebyggelsesstruktur, terreng, vegetasjon og tilgrensede bebyggelse når det gjelder plassering , utnyttelsesgrad, volum, takform, møneretning, material-og farvevalg."

I planforslagets nye bestemmelser 3.2 fremkommer : "Arkitektur og estetikk skal vektlegges ved utforming av bebyggelsen innenfor området. I forbindelse med rammesøknad skal det i beskrivelsen av tiltaket redegjøres særskilt for bebyggelsens arkitektur, herunder bebyggelsens form, fasadens utforming, valg av fasademateriale, fargesetting og lysbruk."

Her endres ordlyden i bestemmelsen ved at vesentlige elementer utgår. Det fremgår ikke av saksdokumentene at disse endringene er redegjort for eller begrunnelsen for dette.

Planforslaget ivaretar ikke eller hensyntar bestemmelsene i Sentrumsplanen.

9. Planutvalgets møte 20.12.2023

Beboerne i Havnepromenaden ba om befaring samt utsetting av hjørnene på bygget. Ved befaringen ble medlemmene overrasket over hvor langt ut i vegen bygget kom, samt nærheten til lekeplassen på OHP. Dette kunne ikke aksepteres. Planutvalget vedtok å flytte byggegrensen inn og sammenfallende med vegglivet til Havnepromenaden .Ny bestemmelse som hjemler utkraging av balkonger mot sørøst med fri høyde under på minimum 2,7 m.

Selvom byggelinjen flyttes inn, ca 1,5 m meter, vil den komme nært lekeplassen på OHP ,og med 5 etasjers høyde er bestemmelsene ikke fulgt opp, når det gjelder beskrivelsen om å ta hensyn til lekeplassen og utviklingen av byrommet med OHP samt hensynet til eksisterende nabobebyggelse.

Alle har vært av den formening at eksisterende veg samsvarte med samferdselsanlegg(SKF2) og gangveg(SGG1) i plankartet. Befaringen viste at bygget kom midt i eksisterende veg med bredde på 3,3 m. Selvom byggegrensen trekkes inn, og det godkjennes utkraginger med balkonger mellom 1,5 - 2 m vil dette skape problemer for utrykningskjøretøyer, renovasjonsbiler og brøytekjøretøyer. I forslaget var det ikke fastsatt fri høyde under balkong på denne strekningen.

I planutvalget var det forslag om utkraging av balkonger mot havnefronten på samme linje som nabobygget Havnepromenaden og med bestemmelser som hjemler tilsvarende balkongløsning. Dette punktet ble i henhold til utskriften ikke tatt med i vedtaket.

Dette betyr at balkongene skal være inkludert i den nye byggegrensen.

Endringen av byggegrensen og bestemmelsen om utkraging av balkong i sørøst er gjort som benkeforslag i planutvalget og har således ikke vært gjennom planprosessen ved planstart og offentlig høring med muligheter for å inngå merknader. Etter vårt syn er endringen vesentlig og med konsekvens - omstart av planprosessen.

I plankartet mot sørøst er det foreslått renovasjonsanlegg.( ca 2 x 11 m) Det er ikke fastsatt bredde på balkongen, men vanlig mål er mellom 1.5 - 2 m. En slik balkong som krager ut med fri høyde på min 2,7 m vil vanskeliggjøre/umuliggjøre tømming/ henting av avfall enten som molokk eller dunker. En renovasjonsbil vil sannsynligvis kreve en fri høyde mellom 3-4 m, kanskje høyere.

I tillegg var ikke alle hjørnene satt ut, slik det var anmodet om. Hjørnet mot Sjøgata var ikke satt ut. Dermed var ikke linjen knekkpunkt til Sjøgata mulig å se hvor den ville gå. Ville bygget være i eksisterende veg eller ikke ? Måtte byggegrensen flyttes også på dette punktet og evt hvor mye?

BHV mener at detaljregulering av Havnegata 23B er ikke godt nok utredet og beslutningsgrunnlaget som fremlegges for bystyret er etter vår mening svært mangelfullt. En grundig vurdering av konsekvensene mangler.

10. Konklusjon

Kommunedirektøren har i saksfremlegget til planutvalget redegjort for at prosjektet utfordrer Sentrumsplanen med bestemmelser når det gjelder høyde og utnyttelsesgrad, men kommunedirektøren anser etter en samlet vurdering at planforslaget er i tråd med intensjonene i Sentrumsplanen.

Vi sitter igjen med det inntrykk at tiltakshavers alle krav om endringer er etterkommet. Alle innspill og merknader er avfeid med " tas ikke til følge " med polemikk og retorikk som, at dette er i tråd med SP eller intensjonen i SP.

Foranstående (1- 9) viser at planforslaget har uavklarte forhold som "ikke henger på greip" og trenger konsekvensvurderinger - planfaglige og juridiske avklaringer og nærmere detaljstudier av prosjektets reelle plassering i terrenget.

Det fremlagte forslaget er ikke i tråd med Sentrumsplanen eller intensjonen i Sentrumsplanen.

Vi mener at summen av alle utfordringene med endringer/fravik i bestemmelser, mangel på redegjørelse/utredning og begrunnelse, samt feilinformasjon og brudd på PBL med forskrifter gjør at planforslaget ikke kan sluttbehandles av bystyret.

iHarstad har gitt kommunen anledning til å kommentere innlegget fra Byen Harstads venner. Kommunen har så langt ikke benyttet seg av sjansen til å gjøre det.

Les også

Klagemuren er så høy at det er vanskelig å se hva som er på den andre siden