I den siste tiden har det rast en debatt om siste foreslåtte byggehøyde på Hvedingkvartalet. Som planutvalgets leder føler jeg et ansvar for å komme med noen innspill og nyanser.

Hva skal skje i Hvedingkvartalet?

Hensikten med detaljreguleringen er å transformere Hvedingkvartalet. Planen skal gi hjemmel for nytt parkeringshus, næringsarealer (forretning/kontor) og leiligheter i nytt bygg, samt leiligheter og næring i eksisterende bygg innenfor Hvedingkvartalet.

Innenfor planområdet er det planlagt nytt parkeringshus for 288 biler, hvor av 250 p-plasser er avsatt til offentlige p-plasser i henhold til avtale inngått med Harstad kommune. Det er videre planlagt totalt 53 boenheter og næringsarealer (forretning/kontor) innenfor planområdet. Det er i tillegg innenfor planområdet avsatt arealer til leke- og uteoppholdsareal, parkering for bil og sykkel, fortau og kjørevei.

Sentrumsplanen

Kommunestyret vedtok i 2016 sentrumsplanen for Harstad. Sentrumsplanen er et overordnet planverk på lik linje med kommuneplanens arealdel.

Dette er styringsdokumenter som beskriver en ønsket utvikling og en ønsket retning. Mye av det vi ser rundt oss i dag i sentrum er et direkte resultat av sentrumsplanen. For eksempel lekeplassen på Ottar Håløygs plass. I tillegg til å legge begrensninger og føringer på høyder, setter sentrumsplanen krav til lekeplasser, parkeringsplasser, sykkelparkering, krav til aktiv fasade og mye mer.

Første reguleringsplan

Hvedingkvartalet har allerede en godkjent og vedtatt reguleringsplan. Denne ble vedtatt i kommunestyret 02.04.2020. Denne planen hjemler en byggehøyde som er 4 meter over sentrumsplanen på det høyeste.

Bygget trapper seg nedover, så store deler av bygget er i tråd med sentrumsplanens bestemmelser i forhold til høyde. Altså det er kun den delen nærmest «Umami-bygget» som ligger 4 meter over sentrumsplanens bestemmelser. For at dette skulle gå til, ble det bestemt at øverste etasje skulle trekkes inn for å gi minst mulig påvirkning på omgivelsene. Det er også noe avvik på høyde på 9. etasje i forhold til sentrumsplanen.

Det var ingen merknader eller innsigelser på byggehøyde når reguleringsplanen ble sluttbehandlet, med unntak av fylkeskommunen som oppfordret planforslaget til å være i tråd med sentrumsplanens bestemmelser. Dette ble svart ut på følgende måte (sitat fra merknadsbehandlingen):

Høydene på sentrumsplanens plankart har ingen klar avgrensning. Høydene fra sentrumsplanen beskriver en byggehøyde som faller langs Hans Egedes gate mot nord. Forut for gjeldende sentrumsplan ble vedtatt i 2016 ble det utført en detaljregulering av området med planvedtak i 2012 med konkret hensyn på utvidelse av Salto bysenteret. Etterfølgende sentrumsplan inntok høydene fra planlagt utvidelse av bysenteret i plankartet. I planforslaget er det planlagt et kombinasjonsbygg med næring på gateplan, offentlig parkeringshus og boliger oppover i etasjene. Det lar seg ikke uten videre å oppføre etter de høyder som var lagt til grunn for planlagt utvidelse av bysenteret i 2012. Høydene i sentrumsplanen er ivaretatt så langt det har latt seg gjøre, men med justeringer i forhold til nytt utbyggingskonsept. Høyder på bygget påvirkes av innvendige adkomster og heissjakter fra det planlagte parkeringshuset.

Langs Hvedings gate er tiltaket planlagt lavere enn det som tillates i sentrumsplanen. I krysset Verftsgata/Hans Egedes gate er tiltaket lavere enn det som tillates i sentrumsplanen. Det planlagte tiltaket ivaretar sol og skyggeforhold mot Generalhagen på en bedre måte enn det høydene i sentrumsplanen vil gjøre. Hensikten i sentrumsplanen med en fallende bebyggelse langs Hvedings gate er ivaretatt i planforslaget.

Foreslått reguleringsendring

Den foreslåtte reguleringsendringen fra utbygger kommer som en konsekvens av ønske om endret byggeskikk. Det blir ikke en eneste leilighet eller en eneste kvadratmeter bolig mer med endringen.

I et presset marked ser utbygger seg nødt til å korte ned byggetid med å endre til moduler. Moduler er ikke et ukjent fenomen i Harstad, og flere store leilighetsbygg er bygget med tilsvarende skikk. For eksempel Breivika brygge. Fordelen for oss som samfunn er at klimaavtrykket på treverk er vesentlig lavere enn stål og betong.

Sol/skygge og Generalhagen

Generalhagen er viktig for Harstad sentrum. Her investeres også store midler for å gjøre den enda mer brukervennlig og attraktiv. Andre byer ser med misunnelse på det vi har fått til i Harstad og de planene vi har. Da sier det seg selv at man må være nøye med planlegging i områder nært Generalhagen.

Ved utarbeidelse av forrige reguleringsplan for Hvedingkvartalet viste det seg med sol- og skyggediagrammer at påvirkningen på Generalhagen fra det planlagte bygg var minimal, ja til og med mindre enn hva sentrumsplanen la opp til. Mye av årsaken til dette er at Hvedingkvartalet trappes nedover mot Bysenteret. Det som virkelig lager skygge til Generalhagen er Harstad rådhus.

Endret byggeskikk

Endret byggeskikk er selve årsaken til at det fremmes et nytt reguleringsplaninitiativ. Når man bygger i treverk istedenfor stål/betong, trengs det mer bæring i etasjeskillene. Man må altså ha mer treverk for å oppnå samme bæring som stål/betong. Enkelt fortalt kan man si at det blir mer gulv og tak. Dette påvirker byggehøyden. For å spare tid og bygge mer miljøvennlig ønsker utbygger å endre byggeskikk. Prosjektet er forsinket og har blitt påvirket av verden rundt oss.

Både Covid og et endret verdensbilde har gjort ting mer komplisert. Tilgang på stål og betong er vesentlig endret siden oppstart av prosjektet. Dette var ting man ikke forutse når man startet planleggingen. Konsekvensen for høyden på bygget øker med hvert etasjeskille når man bygger i treverk. Og dette vil føre til en ekstra høyde på 2 meter på det høyeste. Kun for å tåle ekstra last i etasjeskiller.

Antall leiligheter

Bygget var opprinnelig planlagt med 53 leiligheter. Siste forslag til plan viser at bygget planlegges med 49 leiligheter. Altså en reduksjon av leiligheter. Mye av dette skyldes at man trekker inn den 10. etasje samt andre tilpasninger for omgivelser og parkeringshus.

Det er lett å tenke at fjerning av den 10. etasje ville løse utfordringen med byggehøyde. I beste fall er dette en sannhet med store modifikasjoner. Den øverste etasjen er trukket inn, og er av alle etasjer den som påvirker omgivelsen minst.

Spesielt når det kommer til sol/skygge vil å fjerne den øverste etasjen gi liten eller ingen effekt. Siden 10. etasje er trukket inn, og kun strekker seg i starten av bygget inneholder denne bare 2 leiligheter, og er den som vil vises minst av alle etasjene.

Oppsummering

Dersom man skulle ønske å endre byggehøyde eller redusere denne burde dette vært tatt opp i behandlingen i 2020. Altså forrige runde. Det var en diskusjon om byggehøyder allerede i 2020, men man falt ned på godkjenning av planen etter en helhetsvurdering. Planen ble vedtatt med 34 stemmer i kommunestyret. 1 stemte imot (rødt).

Om den nye planen kan løses nå er opp til planutvalget og kommunestyret å ta stilling til i det nye reguleringsplanforslaget, men det er helt klart en krevende øvelse når man vet konsekvensene for prosjektet. Det virker noe urimelig at man skal la prosjektet stå å falle på 2 meter på grunn av endret byggeskikk. I alle fall all den tid man vet hva bakgrunnen er.

Det er ikke mulig å forutse hverken covid eller tilgangen på stål og betong. Og forsinkelser tvinger frem endringer. Det er forståelig. Jeg har på ingen måte lagt fasit i dette prosjektet eller spådd utfallet. Mitt mål er bare å nyansere bildet, og at dette er mer komplisert enn bare 2 meter i høyden. Det er kanskje noe læring i denne saken for fremtidige prosjekter.